De bouw- en vastgoedsector staat voor grote uitdagingen, met bovenaan de doelstelling om in 2050 klimaatneutraal te zijn. Nieuwbouw ánders, duurzamer aanpakken zal de energie-efficiëntie zeker vergroten, maar niet zoveel als nodig is. Volgens internationaal projectmanagement- en adviesbureau voor vastgoed en infrastructuur Drees & Sommer ligt er een enorme kans bij de herontwikkeling, renovatie en transformatie van bestaande gebouwen. Onlangs organiseerde het bureau de Expert Talk Duurzame Renovatie en Transformatie, waar vijf experts op het gebied van vastgoed, duurzaamheid en slimme technologie met elkaar in gesprek gingen over de verduurzaming van bestaand vastgoed.
Focus op leefkwaliteit
In haar impuls speech pleit Leonie van den Beuken, programmadirecteur van Amsterdam Smart City, voor het creëren van leefbaarheid als duurzaamheidsfactor. ‘Als we betere steden maken, doen we dat niet alleen op gebouw- of gebiedsniveau, maar voor de hele wereld. Laten we inzetten op leefkwaliteit die het leven van inwoners en bezoekers beter maakt én een positieve bijdrage levert aan het geheel. We hebben nieuwe mobiliteits- en elektriciteitsnetwerken nodig, moeten nieuwe hubs realiseren en meer hergebruiken.’ Naar de mening van Van den Beuken kunnen deze ingrijpende veranderingen alleen met innovatie en samenwerking. ‘Smart is niet slechts een middel, het aan elkaar knopen van complexe netwerken is een randvoorwaarde geworden. Daar hebben we alle betrokkenen bij nodig.’
Klimaatpositieve impact
De experts hebben een uitgesproken mening over de rol van de overheid en de maatschappij waar het gaat om duurzaamheid. De overheid beweegt wat traag, vinden zij. ‘In 2050 moeten we klimaatneutraal zijn. Daar hebben we ons aan gecommitteerd maar niemand weet hoe we dat gaan halen.’ Aan het woord is Vincent van der Meulen, architect en partner bij Kraaijvanger Architects. Hij benadrukt het belang van een morele dimensie in duurzaamheid, waarbij lucht, water en materialen die je gebruikt schoon aan de wereld moeten worden teruggegeven. ‘Duurzaamheid gaat niet alleen om de shiny buitenkant, maar moet de hele levensduur van een gebouw omvatten. We kunnen gebouwen ontwerpen die de lucht zuiveren of op een andere manier iets positiefs opleveren.’
Ook Petran van Heel, Head of ESG bij Colliers, vindt dat de maatschappij zich meer bewust zou moeten zijn van het belang van duurzaamheid: ‘We zouden nu niet alleen moeten worden gestuurd door de overheid, maar gedragen door de maatschappij. Er komt nu en in de toekomst enorm veel op ons af: na stikstof is de waterkwaliteit een struikelblok en vervolgens CO2. Naast innovatiekracht uit de markt is er ook maatschappelijk draagvlak nodig om hierin de nodige stappen te kunnen zetten. ’
Erik Ubels is zelfstandig Smart Building Consultant. De relatieve vrijblijvendheid van de wet- en regelgeving bevreemdt hem: ‘Waarom bedenk je ‘bijna energieneutraal’? We hadden meteen moeten gaan voor energieneutraal of -positief, dat kan gemakkelijk met de beschikbare techniek. De regelgeving loopt achter op wat er technisch kan. Ik vind het ondenkbaar dat er nu gebouwen worden ontwikkeld zonder grijswatercircuit bijvoorbeeld.’
´De eerste reactie die wet- en regelgeving normaliter uitlokt is: hoe kan ik hier zo gemakkelijk mogelijk mee omgaan en welke mazen zijn er te vinden terwijl wet- en regelgeving geldt als de minimale verplichte prestatie´, zegt panellid Vince Limpens, Real Estate Consultant bij EPEA, onderdeel van Drees & Sommer. EPEA is de mede-bedenker van de Cradle to Cradle-ontwerpfilosofie. ‘Met het Cradle to Cradle raamwerk proberen we tot positieve bijdragen te komen in plaats van negatieve effecten te beperken. De ‘race naar nul’ – dat is het streven naar nul afval en nul emissies – loopt dood, maar dit is het enige waar de wetgeving op kan sturen. In de vastgoedsector ontwikkelen wij met behulp van het Cradle to Cradle-raamwerk oplossingen die economisch, ecologisch en sociaal waarde toevoegen. Als je zelf kiest voor de juiste weg, ondervind je maar weinig hinder van de veranderende wet- en regelgeving en ben je écht toekomstbestendig.’
Dat is ook waar het boek ‘Bouwen met een positieve footprint’ over gaat. Van der Meulen schreef dit op basis van zijn eigen ervaring, gedreven door zijn wens de verduurzaming van de bouwindustrie radicaal te versnellen. ‘Het is een essentieel verschil of je wacht tot je met de minimale moeite en de minimale investering de vinkjes kunt zetten, of met alle partijen rond de tafel gaat om daadwerkelijk een gebouw te maken met een positieve impact. Veel mensen zijn intrinsiek gemotiveerd tot goeddoen, maar ze moeten weten hoe ze kunnen bijdragen, hoeveel ruimte ze hebben.‘
Gebruik en gebruiker centraal
In de expertbijeenkomst werd ook de rol van de gebruiker bij de ontwikkeling en herontwikkeling van vastgoed besproken. De ervaring van Daphne Gielesen (Head of UX bij Drees & Sommer) is dat het betrekken van gebruikers bij het ontwerpproces van exterieur en interieur en rekening houden met hun behoeften en wensen essentieel is voor het creëren van leefbare gebouwen waar mensen daadwerkelijk willen zijn. Van der Meulen onderkent dit: ‘Daarvoor moeten we inderdaad toch terug naar die gebruikers: wat willen zij? Het ene na het andere wetenschappelijk onderzoek bewijst het: het is niet alleen technologie wat mensen in hun woon- of werkomgeving nodig hebben om gelukkig en gezond te zijn, maar ook licht, lucht, rust en natuur.’
Ook volgens Ubels moet de gebruiker het uitgangspunt zijn van elke ontwikkeling of herontwikkeling. ‘Het startpunt van een gebouw is niet de slimme techniek. Digitalisering gaat sowieso wel verder, maar de eerste vragen die moeten worden gesteld zijn gericht op het gebruik en de gebruikers: ‘Waarom wil je een gebouw?’ en ‘Wat wil je ermee?’. Ik ga uit van het einddoel en daaruit leid ik af wat er aan slimme technologie nodig is: hoe, wat, wanneer, op welke momenten van de dag. Dan blijkt het wellicht ook interessant andere partijen – verenigingen bijvoorbeeld – van het gebouw gebruik te laten maken.’
Materiaalstromen moeilijk onder controle te krijgen
Hoe kunnen we het anders doen en meer bereiken? De experts zijn het erover eens: materiaal is de moeilijkste stroom om goed onder controle te krijgen. Het probleem zit ‘m niet in luchtzuivering, biodiversiteit en energie; die factoren krijgen we volgens hen wel onder controle. En hoewel met nieuwe techniek samenstelling en herkomst al vergaand achterhaald kunnen worden, merken zij dat er terughoudend wordt gereageerd op de implementatie van innovaties – er is nog te weinig vertrouwen om nieuwe technieken toe te passen.
Ubels: ‘De technologie innoveert continu en speelt een belangrijke rol in het voor hergebruik geschikt maken van materialen. Zo is het omsmelten van aluminium nu nog erg duur, maar als je dat kunt doen met groene waterstof wordt dat een ander verhaal. En beton kan bijvoorbeeld al veel verder worden gescheiden en hergebruikt dan enkele jaren geleden.’
Limpens ziet een groeiend besef voor wat betreft de chemische samenstelling van je producten. ‘Weet je hoe toxisch of hoe veilig je materialen zijn, dan kun je ook bepalen wat je later met die materialen kunt doen.’ Van der Meulen vult aan: ‘De kans is groot dat we voor veel materialen die nu gebruikt zijn in gebouwen een verwijderingsbijdrage zal moeten betalen om die te moeten afvoeren. Terwijl hout gewoon te verkopen is. Voor veel geld zelfs. Op het moment dat we de grens hebben bereikt van de CO2-uitstoot, gaat de prijs van herbruikbare materialen explosief stijgen. Als je op zo’n manier kijkt naar alles wat je bouwt, wordt de restwaarde steeds groter.’
Van Heel ziet de ’Carbon Lockdown’ op ons afkomen. Als we doorbouwen zoals we nu doen, dan stoten we zoveel CO2 uit dat we binnen een aantal jaar door ons koolstofdioxidebudget heen zijn om binnen de 1,5 graad temperatuurstijging te blijven. Innovatie is dus een must: ‘Bij transformatie en renovatie beschik je al over het grootste deel van een gebouw; je haalt wat weg en voegt wat toe. Maar ten opzichte van nieuwbouw is er veel minder arbeid, materiaal en energie nodig. Dat heeft niet alleen effect op je bouwkosten, maar ook op je CO2-emissie. En als dát een monetaire rol gaat spelen in de bouw, dan heeft dat impact op de waarde van vastgoed en hebben renovatie en transformatie een nog groter voordeel!’
Investeren in de toekomst
Nog niet iedereen weet duurzaamheid op waarde te schatten of heeft de kosten ervoor over. Terwijl het een investering is met toekomstperspectief. Van der Meulen verbaast zich erover dat lang nog niet alle beleggers anticiperen op verduurzaming van hun vastgoedportefeuille. ‘Gebouwen die we nu realiseren worden niet meer gerenoveerd vóór 2050. 99,9 % van de gebouwen voldoet nu al niet aan de eisen die in 2050 of zelfs al eerder gelden en die in de toekomst de prijs van het vastgoed gaan bepalen. Als we niet nú tot actie overgaan, hebben we straks een megaprobleem.’
Eén van de conclusies van de Drees & Sommer Expert Talk is dat het, om ook op de langere termijn toekomstbestendig en waardevast te zijn, niet voldoende is de wet- en regelgeving te volgen. Wanneer je daarentegen vooruitloopt op de maatregelen en duurzaamheid vanaf het ontwerp in je vastgoed implementeert en daarbij uitgaat van het gebruik en de gebruikersbehoeften, dan draag je niet alleen bij aan de bescherming van het klimaat, maar creëer je vastgoed met economische waarde en sociale voordelen.
Met hun uitgebreide internationale en nationale kennis, ervaring en netwerk denken en werken de projectmanagers en consultants van Drees & Sommer en zustermaatschappij EPEA graag mee over innovatieve en duurzame oplossingen voor uiteenlopende vastgoed-, huisvestings- en duurzaamheidsopgaven, van initiatief tot en met realisatie, oplevering en beheer.