De prijzen van commercieel vastgoed stabiliseren in de eerste helft van 2024 en leggen daarmee, eerder dan verwacht, een bodem onder de afkoeling van de vastgoedmarkt die in 2022 inzette. De lagere rentes en de licht aantrekkende economie dragen hier aan bij. In de logistieke vastgoedsector speelt ook de structurele schaarste mee, en bij huurwoningen de aantrekkende koopwoningmarkt. Hoewel de prijzen stabiliseren, blijft de ruimte voor groei in 2024 beperkt door onder meer terughoudendheid van woningbeleggers en de afnemende vraag naar kantoorruimte. Daarnaast remt een toename van het aantal faillissementen in de non-food retail de vraag naar winkelvastgoed af. Dat stelt ING Research in haar Vooruitzicht Commercieel Vastgoed.
Afkoeling commerciële vastgoedmarkt duidelijkst zichtbaar bij grote transacties
De flinke stijging van de kapitaalmarktrentes in 2022 heeft de vraag van investeerders naar commercieel vastgoed verlaagd. Het beleggingsvolume (de totale waarde van alle beleggingstransacties) op de vastgoedmarkt daalde in 2023 met 53% ten opzichte van 2022. Dit volume nam zelfs met ca. 70% kijkend naar transacties vanaf de €100 miljoen, waar vooral institutionele beleggers (waaronder pensioenfondsen en verzekeraars) actief zijn.
ING-econoom Commercieel Vastgoed Mirjam Bani: “De grotere afkoeling in dit deel van de markt kwam voor een belangrijk deel door de snelle stijging van de rentes in 2022 en toegenomen risicoperceptie op de markt voor commercieel vastgoed. Hierdoor werd het voor institutionele beleggers relatief aantrekkelijker om te beleggen in minder risicovolle soorten kapitaal, zoals staatsobligaties, in plaats van in vastgoedfondsen. Ook werd het voor grotere fondsen minder makkelijk om bancaire leningen af te sluiten. Vooruitkijkend helpen de gerealiseerde prijsdalingen en iets lagere rentes om de markt te herstellen.”
Prijzen commercieel vastgoed stabiliseren eerder dan verwacht
Vooruitkijkend lijken de prijzen op de commerciële vastgoedmarkt eerder te stabiliseren dan we afgelopen najaar verwachtten. Toen gingen we uit van prijsstabilisatie in de tweede helft van 2024. Er zijn drie belangrijke redenen aan te wijzen voor het snellere herstel:
- Financieringskosten weer lager dan piek in 2023: de kapitaalmarktrentes zijn sinds de piek afgelopen derde kwartaal weer iets gedaald. De afnemende inflatie en verwachting dat de ECB de beleidsrente gedurende dit jaar geleidelijk aan zal verlagen spelen hierbij een rol. Zo ligt de 5-jaars IRS-rente ten opzichte van de piek in 2023 weer ca. 70 basispunten lager en dit verlaagt de financieringskosten voor de commerciële vastgoedmarkt.
- De Nederlandse economie houdt zich tot nu toe goed staande: na drie kwartalen van lichte economische krimp heeft de Nederlandse economie de recessie in het vierde kwartaal van 2023 verlaten. Consumenten gaven in deze periode flink meer uit, en de arbeidsmarkt blijft sterk, met een lage werkloosheid (3,6% in december 2023) en werkgelegenheidsgroei in bijna alle sectoren. Dit zorgt ervoor dat de leegstand in alle segmenten tot nu toe (historisch) laag blijft.
- Structurele schaarste belangrijke stut: de structurele schaarste aan met name huurwoningen en logistiek vastgoed is een belangrijke stut voor de marktwaarde in deze segmenten. Ten eerste vergroot dit bij ongewijzigd beleid de ruimte voor verdere huurstijgingen, wat een positief effect heeft op het verwachte beleggingsrendement. Woningbeleggers die vrezen voor de effecten van de middenhuurplannen kunnen er daarnaast ook voor kiezen huurwoningen aan te bieden op de – alweer aantrekkende– koopwoningmarkt. Ten tweede zullen beleggers eerder geneigd zijn hun verkoop uit te stellen als de koopbereidheid tegenvalt, omdat ze in de toekomst verwachten een hogere prijs te kunnen ontvangen. Dit beperkt zo de toestroom van nieuw aanbod op de markt, wat helpt om een neerwaartse prijsspiraal op de commerciële vastgoedmarkt te voorkomen.
Ruimte voor prijsgroei blijft in 2024 beperkt
Hoewel de prijzen stabiliseren, blijft de ruimte voor prijsgroei in 2024 beperkt. Om aan de rendementseisen van beleggers te voldoen zou een combinatie van verdere huurstijgingen en verdere rentedalingen nodig zijn. Daarnaast zijn de groeivooruitzichten beperkt positief en blijven de economische onzekerheden groot. Bovendien kunnen problemen met herfinanciering ervoor zorgen dat de neerwaartse prijsdruk komende tijd toeneemt.
Onzekerheden groot, vooral neerwaartse risico’s
Hoewel bovenstaand scenario van prijsstabilisatie op de commerciële vastgoedmarkt op dit moment het meest waarschijnlijk lijkt, zijn de onzekerheden rondom dit scenario groter dan gewoonlijk. De risico’s rondom belangrijke drijvers op de commerciële vastgoedmarkt – zoals de rentes, inflatie en herfinancieringsrisico’s – lijken bovendien vooral neerwaarts.
Daarnaast hebben de deelmarkten huurwoningen, kantoren, winkels en logistiek vastgoed ieder hun eigen dynamiek en trends. We bespreken hieronder de belangrijkste markt- en beleidsontwikkelingen.
Huurwoningen: prijzen dalen ondanks terughoudendheid van beleggers niet verder
Woningbeleggers blijven de komende tijd terughoudend met het doen van nieuwe aankopen in het middensegment als gevolg van de plannen om de huren te maximeren belastingverhoging in box 3. Het aantal transacties blijft daarom laag. Tegelijkertijd kiezen beleggers er vaker voor om een deel van hun bestaande huurwoningbezit uit te ponden. Dit zullen vaker minder energiezuinige, kleine woningen zijn in de grote steden. Vanwege het aantrekken van de koopwoningmarkt en structurele schaarste blijven verdere afwaarderingen naar verwachting uit.
Kantoren: vraag naar kantoorruimte neemt verder af
De aanhoudend lage economische groei, verdere consolidatie van dienstensectoren en personeelstekorten remmen de vraag naar kantoorruimte af. Daarnaast neemt het aantal faillissementen naar verwachting toe en zal de verschuiving naar thuiswerken de vraag naar kantoorruimte komende periode verder verlagen. Deze ontwikkelingen zetten komende tijd neerwaartse druk op de waarde van kantoren. De waardedaling zal gemiddeld groter uitvallen voor minder duurzame kantoren en kantoren op minder goed bereikbare locaties. Duurzame kantoren op goed bereikbare locaties blijven vanwege hun beperkte aanbod in trek.
Winkels (non-food): koopkrachtverbetering draagt bij aan herstel
Consumenten hebben, door een combinatie van een lagere inflatie, hogere lonen en een aantrekkende woningmarkt, dit jaar gemiddeld meer te besteden. Wel loopt het aantal faillissementen in de non-food dit jaar verder op, vooral onder kleding- en elektronicazaken. Dit beperkt de ruimte voor verdere prijsgroei in de markt voor winkelvastgoed.
Logistiek vastgoed: structurele schaarste blijft belangrijke stut
Ondanks de matige economische groei op korte termijn, zijn de langere termijn groeiverwachtingen voor de sector positief. In verhouding tot de vraag naar logistiek vastgoed blijft het huidige aanbod daarnaast nog steeds beperkt. Dit vergroot de ruimte voor verdere huurgroei en zet opwaartse druk op de prijsontwikkeling van logistiek vastgoed.