De vastgoedsector krijgt in 2024 te maken met de nasleep van de snel gestegen rente en een afnemende groei van de economie. Als gevolg daarvan daalt de waarde van commercieel vastgoed naar verwachting met nog eens 3,5 procent, na een daling van 10 procent in 2023. In de tweede helft van 2024 ontstaat ruimte voor herstel, als de Europese Centrale Bank (ECB) overgaat op renteverlagingen om de economie op gang te houden.
De grootste veroorzaker van de afwaarderingen in 2023 is de gestegen rente. De lage rente van voor 2022 maakte dat volop in commercieel vastgoed werd geïnvesteerd en dat vastgoedprijzen sterk groeiden. Veel vastgoedinvesteringen drijven op vreemd vermogen, dat in 2022 in korte tijd flink duurder is geworden. Het aantal beleggerstransacties is hierdoor in 2023 teruggevallen. Het lage transactievolume verraadt dat er nog steeds een verschil is tussen de vraagprijs en de prijs die kopers bereid zijn te betalen.
Daar komt bij dat veel vastgoedleningen die vóór 2022 zijn afgesloten in 2024 aflopen. Bij herfinanciering lopen beleggers aan tegen de hoge rente. Voor een deel van de vastgoedbeleggingen zorgen de hogere financieringskosten ervoor dat de investering niet meer uit kan, met als gevolg dat beleggers genoodzaakt zijn vastgoed in de verkoop te doen. Dit zorgt voor een verdere neerwaartse druk op vastgoedwaarden.
ABN AMRO verwacht dat de rente in de loop van 2024 daalt en de economie in 2025 weer iets aantrekt. In 2025 zullen vastgoedwaarden hierdoor weer gaan groeien. De mate waarin dat gebeurt, verschilt per vastgoedcategorie.
Onzekerheid over huurplafond zet waarde huurwoningen onder druk
Het wetsvoorstel betaalbare huur, die excessieve stijging van huurprijzen van woningen moet tegengaan, houdt de gemoederen bezig. De Raad van State oordeelde 20 november dat het onduidelijk is of de wet woningzoekenden helpt of dat de wet juist leidt tot onvoldoende betaalbare huurwoningen. De raad ziet een reëel risico dat het voorstel leidt tot minder huurwoningen en vindt het niet duidelijk hoe dit risico wordt beheerst.
De beoogde ingangsdatum van de wet was al eerder dit najaar al uitgesteld van 1 januari 2024 naar 1 juli 2024. Door uitbreiding van de huurprijsbescherming naar het middensegment volgens het wetsvoorstel krijgen meer dan 300.000 woningen bij wisseling van huurders een lagere huurprijs dan nu. Gemiddeld is de verlaging van de huurprijs naar schatting 190 euro per maand.
De voortgang en precieze invulling van de plannen is afhankelijk van hoe het nieuwe parlement hierover oordeelt, al lijkt er brede steun te zijn voor uitbreiding van de huurbescherming. Gegeven het advies van de Raad van State is het onwaarschijnlijk dat de wet in de huidige vorm doorgezet wordt. Hoe dan ook zorgt een nieuw huurplafond in de plannen ervoor dat de waarden van veel huurwoningen, die in het nieuwe stelsel onder het gereguleerde segment gaan vallen, onder druk staan. Investeren in verduurzaming van huurwoningen kan de pijn ten aanzien van afwaarderingen verzachten.
In reactie op de aanstaande uitgebreide huurbescherming, andere nadelige regels voor beleggers en de gestegen rente heeft een aantal grote vastgoedeigenaren aangekondigd de huurwoningen in hun portefeuille te koop aan te bieden. Bekende voorbeelden zijn de Canadese vastgoedbelegger Eres (6.900 woningen) en het Zweedse Heimstaden (2.500 woningen). De woningen komen waarschijnlijk op de particuliere koopmarkt. Lokaal kan dit grote gevolgen hebben voor het aantal huurwoningen, zoals in Apeldoorn en Groningen, waar Heimstaden veel relatief veel huurwoningen bezit.
Ook kleine beleggers bieden hun huurwoningen vaker aan op de koopmarkt, blijkt uit cijfers van huurplatform Pararius. Het percentage verkochte koopwoningen dat voorheen onder het huursegment viel, groeide van 4 procent begin 2022 naar 7 procent in het derde kwartaal van 2023. Door de afname in het huuraanbod en de sterke vraag zijn de huurprijzen in de afgelopen periode verder gestegen. De gemiddelde huurprijs voor vrijgekomen huurwoningen in Rotterdam, Amsterdam en Den Haag steeg in het derde kwartaal met respectievelijk 9 procent, 8 procent en 7 procent op jaarbasis.
Door de onzekerheid rondom de aanstaande uitbreiding van de huurregulering en de nasleep van de in 2022 gestegen rente neemt de waarde van huurwoningen in 2024 naar verwachting af met 5 procent, na een stevige 11 procent afname in 2023. In 2025 blijft de waarde naar verwachting gelijk.
Kantorenmarkt opgeschud door thuiswerken en duurzaamheidseisen
De kantorenmarkt staat nog steeds in het teken van thuiswerken. In de nieuwe realiteit na de coronapandemie werken mensen vaker thuis, wat zorgt voor gemiddeld lagere kantoorbezettingen. De bezetting verschilt echter sterk over het jaar, met drukke en rustige maanden en daarbinnen drukke en rustige dagen. Kantoorgebruikers krijgen moeilijk grip op de bezetting en zijn naarstig op zoek naar flexibiliteit om kostenefficiënt gebruik te maken van de beschikbare ruimte.
Daar komt bij dat kantoorgebouwen sinds 1 januari 2023 verplicht zijn om te beschikken over een energielabel van C of hoger. Kantoorgebouwen die hier niet aan voldoen, zijn niet verhuurbaar. Uit onderzoek van de Universiteit Maastricht blijkt dat gebouwen met slechte energielabels sinds de wetsaankondiging sterk in waarde zijn gedaald ten opzichte van kantoorgebouwen met een gunstig energielabel. De database van MSCI bevestigt dat er een ontwikkeling gaande is waarbij waarderingen van kantoorgebouwen steeds meer uit elkaar lopen.
ABN AMRO verwacht dat de grootste afwaarderingen van kantoorvastgoed als gevolg van de gestegen rente en thuiswerken in 2023 achter de rug zijn. In 2024 zal gemiddeld een verdere afwaardering plaatsvinden (-3 procent), die voornamelijk plaatsvindt bij gebouwen op een onaantrekkelijke locatie met een slecht energielabel. Energiezuinige kantoorgebouwen op A-locaties nabij intercitystations kunnen rekenen op voldoende vraag. De waarde van deze gebouwen zal stijgen. In 2025, wanneer de rente naar verwachting lager staat en effecten van duurzaamheid en thuiswerken grotendeels ingeprijsd zijn, maakt de kantorenmarkt iets van het forse waardeverlies goed (+3 procent).
Retailvastgoed blijft in trek ondanks problemen bij bekende retailers
Diverse bekende retailketens kwamen in 2023 in de financiële problemen door een stapeling van oorzaken. Enerzijds namen de consumentenbestedingen af ten opzichte van 2022, met name in de non-food-retail. Anderzijds liepen de kosten op: zo stegen de energie-, inkoop- en personeelskosten en moesten veel retailers de ontvangen coronasteun terugbetalen. Ook de krappe arbeidsmarkt speelt retailers parten. Zo meldde schoenen- en kledingketen Bristol onlangs sommige winkels te moeten sluiten vanwege een tekort aan personeel. Het bedrijf gaat een onzekere periode tegemoet, gezien de verlieslatende resultaten van de afgelopen jaren. Met het omvallen van retailketens komen in relatief korte tijd veel retailpanden vrij, waardoor de huurstroom van retailbeleggers onzeker wordt.
Ondanks de problemen blijft de leegstand van retailpanden laag. Nieuwe huurders nemen vooralsnog betrekkelijk snel intrek in panden die vrijkomen. De huurprijs bij wisseling van huurders bleef in het afgelopen jaar ongeveer gelijk, terwijl deze bij andere vastgoedcategorieën 3 tot 5 procent steeg. In sommige winkelgebieden krijgen nieuwe huurders, voor wie de huurprijzen voorheen te hoog waren, een kans. Door de intrede van sportscholen, buurthuizen en bedrijfspanden verandert de mix aan functies in winkelgebieden.
De coronaperiode maakte duidelijk dat er eerder sprake was van een overschot aan retailpanden. De waarde van retailvastgoed daalde tussen 2020 en 2022 stevig en veel aangeboden panden werden getransformeerd naar woningen. Door deze eerdere daling hakte de rentestijging van 2022 er minder stevig in ten opzichte van andere vastgoedcategorieën. In 2024 vindt naar verwachting een beperkte daling plaats van de vastgoedwaarden (-2 procent), door afnemende vraag als gevolg van de eerder genoemde financiële uitdagingen voor de retailsector. In 2025, wanneer consumentenbestedingen naar verwachting weer wat aantrekken, stijgt de waarde van retailvastgoed met 1 procent.
Uitbreidingsbeperkingen drukken stempel op industrieel en logistiek vastgoed
De afkoeling van de economie zorgt voor enige verlichting op de krappe markt voor industrieel en logistiek vastgoed. Met name voor logistiek vastgoed geldt dat de huurprijzen op aantrekkelijke locaties explosief stegen tijdens en na de pandemie, toen de wereldwijde vraag naar goederen groeide. De huurprijzen liepen toen extra op omdat ontwikkeling van nieuw vastgoed moeilijk van de grond kwam. Een tekort aan nieuwe locaties, mede als gevolg van maatschappelijke en politieke weerstand tegen ‘verdozing’, lag hieraan ten grondslag.
Bedrijven die willen uitbreiden en hiervoor een geschikte locatie zoeken, lopen steeds vaker aan tegen beperkingen van het elektriciteitsnet. Door de beperkte netcapaciteit krijgen bedrijven vaak geen aansluiting, waardoor ontwikkeling van logistiek en industrieel vastgoed verder geremd wordt. Hierdoor blijft het aanbod tekortschieten bij de vraag.
De gestegen rente en afkoelende economie zorgen tijdelijk voor lagere investeringen in nieuwbouw, waardoor de krapte in de markt niet verergert. De waarde van industrieel en logistiek vastgoed daalt naar verwachting in 2024 met 2 procent. In 2025 zorgen een lagere rente en een aantrekkende economie naar verwachting voor 4 procent groei in de waarde van logistiek vastgoed.
Kansen in een neergaande markt
Ondanks de uitdagende marktomstandigheden liggen er ook kansen voor vastgoedbeleggers. De dalende vastgoedprijzen zijn voor sommige partijen die zich de afgelopen periode rustig hielden vanwege de hoge vastgoedprijzen alweer reden om in te stappen. Daarnaast bieden investeringen in duurzaamheid, herontwikkeling en transformatie kansen.
Vastgoed heeft een belangrijke rol in de transitie naar een duurzame economie. Op langere termijn lonen investeringen in duurzaamheid. Het kan bij huurwoningen het verschil betekenen tussen behandeling volgens de gereguleerde middenhuur of het bepalen van eigen voorwaarden in de vrije sector. De gebruikersmarkt bij kantoren lijkt inmiddels niets minder te eisen dan een energiezuinig kantoor en voorlopig is hiervan een tekort. Investeren in duurzaamheid zorgt hierdoor dat het kantoor niet uit de gratie raakt bij zowel huurders als andere beleggers.
Doordat nieuw industrieel of logistiek vastgoed moeilijk van de grond komt wordt de focus steeds meer verlegd naar herontwikkeling van bestaande panden. Bestaande panden zijn minder afhankelijk van nieuwe netaansluitingen. Bij de juiste condities kan herontwikkeling voorzien in een deel van de vraag, wat de krapte op de markt iets kan verlichten.
Ten slotte is het voor sommige retailpanden waarbij leegstand dreigt een optie om terug te gaan in het aantal meters door bovenverdiepingen te transformeren tot woningen. Deze praktijk bood een oplossing in de pandemiejaren, waardoor vraag en aanbod beter op elkaar afgestemd zijn. Een langer dan verwachte terugval in consumentenbestedingen zal een nieuwe transformatiegolf dichterbij brengen. Ondanks de huidige onzekerheid rond regulering van de huurbescherming kunnen huurwoningen door het woningtekort rekenen op enorme belangstelling. Het is daarmee op lange termijn een veilige beleggingscategorie.