De totale investeringen in de Europese vastgoedmarkt daalden in 2022 met ongeveer 14% ten opzichte van het voorgaande jaar en komen uit op 248 miljard euro. Dat blijkt uit de European Real Estate Deal Point Study 2023 van internationaal advocatenkantoor CMS.
Tijdens de eerste zes maanden van 2022 herstelden de markten zich van de coronapandemie. Dit resulteerde in een bloei van transacties en totale investeringen, waarmee de recordniveaus van 2020 werden geëvenaard. In de tweede helft van 2022 leidde de sterke stijging van de financieringskosten echter tot voorzichtig investeringsgedrag. Daardoor daalde het algemene investeringsniveau in heel Europa. Dit was vooral te merken in het vierde kwartaal van 2022, waarin investeringen met 57% kelderden ten opzichte van dezelfde periode in 2021, tot ongeveer 47 miljard euro.
Uit het rapport blijkt ook dat de investeringstrends sterk verschillen per land, waarbij Italië (+25%), Spanje (+29%) en België (+177%) grotere investeringsvolumes zien in 2022. Frankrijk (+1%) handhaafde de investeringsniveaus van vorig jaar, terwijl Duitsland (-16%) en het Verenigd Koninkrijk (-19%) een daling lieten zien.
Jan Peter IJspeert, partner bij de praktijkgroep Real Estate & Construction bij CMS in Nederland, zegt: “CMS heeft een groot aantal transacties begeleid, ondanks veranderende marktomstandigheden in de tweede helft van 2022. Vooruitkijkend blijven de marktomstandigheden uitdagend voor vastgoedinvesteerders.”
Volker Zerr, partner in de praktijkgroep Real Estate & Public bij CMS in Duitsland, zegt: “Beleggers moeten waakzaam blijven en zich aanpassen aan de steeds veranderende economische omstandigheden. De aanhoudende onzekerheid op de markt heeft echter een gunstig klimaat gecreëerd voor kopers, waardoor ze hoge kortingen kunnen bedingen bij de aankoop van vastgoed. De daling in investeringen in vastgoed heeft zich in 2023 voortgezet. In de eerste helft van dit jaar was er een duidelijke terughoudendheid van investeerders. Een van de belangrijkste redenen hiervoor is de voortdurend stijgende rente. Tot nu toe lijkt deze trend door te zetten, dus verdere ontwikkelingen moeten worden afgewacht.”
Belangrijke trends
In het onderzoek komen de volgende belangrijke trends naar voren:
- Vraag naar kantoorvastgoed neemt weer toe
Na het laagterecord van 2021 (19%) leefde de interesse van beleggers in dit segment weer op. Het procentuele aandeel steeg naar 24%, waarmee kantoorvastgoed naast woningen de meest gewilde beleggingscategorie in Europa is geworden.
- Investeringen in woningen goed voor een marktaandeel van 24%
Het was daarmee de meest gevraagde beleggingscategorie met betrekking tot de transacties waarbij CMS adviseerde. De belangrijkste reden voor de populariteit van woningen is het stabiele inkomen dat ze genereren, wat vooral in onzekere tijden aantrekkelijk is voor investeerders.
- Grootste deel vastgoedinvesteringen door internationale investeerders
Met 54% was hun aandeel bijna hetzelfde als het jaar daarvoor (55%). De nationale kopers, die 46% van de investeringen deden, domineerden de markt tot 2020 als gevolg van de coronapandemie. Deze trend is nu licht gekeerd ten gunste van internationale investeerders, na de opheffing van reisbeperkingen.
- Aanhoudend sterk verlangen naar zekerheid van verkopers
Net als in 2021, werden in 70% van de transacties stappen ondernomen om ervoor te zorgen dat de koper zijn financiële verplichtingen nakwam.
- Kopers konden vaak gunstige contractuele bepalingen bedingen over verjaringstermijnen
Partijen hebben vaker ingestemd met kopersvriendelijke wettelijke verjaringsregels. Maar er werden ook vaak verjaringstermijnen van meer dan 24 maanden overeengekomen in 2022, terwijl er een lichte daling was van het aantal korte verjaringstermijnen van maximaal 18 maanden.
- Aanzienlijke toename van verkopersvriendelijke aansprakelijkheidsbeperkingen
De-minimis- en basket-clausules werden significant vaker overeengekomen in 2022 dan in 2021 (respectievelijk 52% en 42%), waarmee ze zelfs in kopersvriendelijkere tijden de marktstandaard zetten. Dit komt door een stijging van 8% in de-minimis-clausules en een stijging van 10% in basket-clausules in transacties die CMS vorig jaar heeft begeleid. Het meest opvallende is dat het aantal transacties met overeenkomsten over aansprakelijkheidsbeperkingen bijzonder hoog was in Oost-Europa, inclusief de-minimis-clausules (70%), basket-clausules (52%) en caps (75%).